Penukaran Syarat Guna Tanah (Conversion of Land Use) di Sabah.

Proses ini adalah keperluan mutlak di bawah Ordinan Tanah Sabah sekiranya pemilik ingin mengubah status asal tanah mereka (contohnya: daripada "Pertanian" kepada "Kediaman" atau "Komersial"). Melakukan pembangunan tanpa kelulusan ini adalah satu kesalahan yang boleh menyebabkan tanah dirampas.

Berikut adalah langkah-langkah dan struktur prosedur am yang perlu dilalui oleh pemilik tanah:

1. Perancangan dan Lantikan Profesional

Sebelum ke Jabatan Tanah dan Ukur (JTU), pemilik tanah biasanya tidak boleh memohon secara semberono. Pertukaran syarat (terutamanya untuk pembangunan komersial atau perumahan) memerlukan pelan yang teratur.

• Lantikan Juruukur/Perancang Bandar Pemilik selalunya perlu melantik Juruukur Tanah Berlesen atau Perancang Bandar bertauliah untuk menyediakan Pelan Pembangunan (Development Plan - DP).
• Konsep Pembangunan Pelan ini akan menunjukkan pembahagian lot (subdivision), jalan raya, sistem perparitan, dan zon penampan mengikut piawaian kerajaan.

2. Kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)

Bagi memastikan pertukaran status tanah selari dengan perancangan bandar atau daerah, pelan tersebut mesti dikemukakan kepada PBT (seperti Dewan Bandaraya Kota Kinabalu - DBKK, atau Majlis Daerah masing-masing).

• Jabatan Perancang Bandar dan Wilayah (JPBW) dan PBT akan meneliti pelan tersebut untuk memastikan ia mematuhi garis panduan pengezonan daerah (zoning guidelines).
• Kelulusan Pelan Pembangunan (DP) ini adalah prasyarat utama sebelum permohonan tukar syarat tanah boleh diteruskan.

3. Penyerahan Permohonan ke Jabatan Tanah dan Ukur (JTU)

Setelah mendapat lampu hijau daripada PBT, permohonan rasmi untuk "Tukar Syarat" (dan selalunya beserta pecah geran/ subdivision) dikemukakan kepada Pengarah Tanah dan Ukur Sabah. Dokumen penting yang wajib disertakan:

• Borang permohonan rasmi yang lengkap.
• Salinan asal geran tanah.
• Resit cukai tanah (quit rent) tahun semasa yang telah dijelaskan (tiada tunggakan).
• Salinan Pelan Pembangunan yang telah diluluskan oleh PBT.

4. Penilaian Jabatan dan Pengiraan Premium Tanah

Ini adalah fasa yang paling kritikal (dan biasanya menelan belanja yang besar bagi pemaju). Apabila status tanah ditukar dari Pertanian ke Komersial/Kediaman, nilai pasaran tanah tersebut akan melonjak naik.

• Caj Premium Kerajaan akan mengenakan bayaran yang dipanggil Premium Tanah.
• Bagaimana ia dikira? Jabatan Penilaian akan menilai harga pasaran semasa tanah tersebut. Premium dikira berdasarkan perbezaan antara nilai tanah selepas ditukar syarat dengan nilai tanah sebelum ditukar syarat, didarabkan dengan peratusan tertentu yang ditetapkan oleh dasar Kerajaan Negeri.

5. Pengeluaran Surat Tawaran (Letter of Offer)

Jika permohonan diluluskan oleh Pengarah Tanah dan Ukur (atau Setiausaha Hasil Bumi bergantung kepada saiz dan bidang kuasa), JTU akan mengeluarkan Surat Tawaran kepada pemilik tanah.

• Surat ini akan menyatakan kelulusan secara prinsip beserta syarat-syarat baharu yang akan dikenakan.
• Pemilik tanah diberikan tempoh masa tertentu (biasanya beberapa bulan) untuk menjelaskan bayaran Premium, yuran ukur, dan kos penyediaan hakmilik. Jika gagal dibayar dalam tempoh tersebut, tawaran boleh terbatal.

6. Pendaftaran dan Pengeluaran Geran Baharu

Selepas semua bayaran premium dan fi berkaitan diselesaikan:

• Juruukur akan membuat kerja-kerja penandaan sempadan fizikal di tapak (jika melibatkan pecah sempadan).
• JTU akan membatalkan syarat nyata lama pada geran tersebut.
• Geran tanah baharu dengan Syarat Nyata yang telah dikemas kini (contoh: Residential atau Commercial) akan dikeluarkan dan didaftarkan atas nama pemilik. Cukai tanah tahunan baharu (yang biasanya lebih tinggi) akan mula berkuat kuasa.

Nota Penting Berkaitan Tanah Native Title (NT)

Bagi tanah berstatus NT (Geran Anak Negeri), menukar syarat pertanian kepada komersial mempunyai cabaran tambahan. Ordinan Tanah Sabah sangat melindungi tanah NT. Jika sebuah tanah NT ingin dibangunkan menjadi pusat komersial berskala besar, kerajaan selalunya mensyaratkan status NT itu sendiri dibatalkan dan ditukar (surrender and realienate) kepada Country Lease (CL) atau Town Lease (TL). Tindakan ini menyebabkan keistimewaan status NT (seperti pengecualian cukai tanah tertentu dan tempoh pajakan kekal) terhapus, dan tanah itu akan tertakluk kepada pajakan 99 tahun.

 

Beli Tanah di Sabah Kini Lebih Selamat! Kenali Pindaan Seksyen 88A

Pernah tidak dengar cerita orang terbeli tanah, siap bina rumah, tapi tiba-tiba geran tanah kena tarik balik sebab rupa-rupanya pemilik lama pakai dokumen palsu? Memang ngeri kalau terfikir duit simpanan beratus ribu lebur macam itu saja.

Tapi kalau anda ada perancangan mahu beli hartanah di Sabah dalam masa terdekat, ada satu berita baik yang pasti buat anda rasa lebih lega.

Baru-baru ini, DUN Sabah sudah meluluskan satu pindaan penting ke atas Seksyen 88A Ordinan Tanah Sabah.

Senang cerita macam ini undang-undang baharu ini wujud untuk betul-betul lindungi kita sebagai pembeli yang jujur (atau dalam bahasa undang-undangnya, pembeli bona fide).

Kenapa Pindaan Ini Sangat Penting Untuk Kita?

Sebelum ini, undang-undang lama agak berisiko untuk pembeli. Kalau kita terbeli tanah yang ada sejarah penipuan sindiket walaupun kita tidak tahu apa-apa dan sudah bayar penuh tanah itu selalunya terpaksa dipulangkan balik kepada pemilik asal bila kes dibawa pergi mahkamah.

Jadi, nasib pembeli yang jujur tadi macam mana? Selalunya tinggal gigit jari. Hilang tanah, hilang duit.

Bagi menampakkan beza undang-undang dulu dan sekarang, anda boleh tengok jadual ringkas di bawah

Situasi	Sebelum Pindaan Seksyen 88A	Sekarang (Selepas Pindaan)
Status Hak Milik	Boleh ditarik balik kalau ada sejarah dokumen dipalsukan oleh pemilik lama.	Kekal milik anda (sebagai pembeli baharu yang sah dan jujur).
Nasib Pembeli	Dihukum, hilang tanah dan rugi besar.	Dilindungi sepenuhnya; polis yang akan buru sindiket/penipu lama.
Risiko Membeli	Sentiasa risau takut terbeli tanah 'bermasalah'.	Beli dengan hati yang lebih tenang (peace of mind).

Macam Mana Mahu Pastikan Anda Dilindungi?

Walaupun undang-undang sekarang sudah memihak kepada pembeli, anda tetap kena pastikan anda memenuhi 3 syarat utama ini untuk diiktiraf sebagai pembeli bona fide. Jangan risau, syarat dia logik dan mudah saja

1. Niat Memang Bersih Anda beli tanah itu tanpa sebarang unsur penipuan, paksaan, atau bersubahat dengan mana-mana pihak. Niat memang betul-betul mahu beli hartanah.
2. Beli Ikut Harga Pasaran Anda bayar mengikut nilai pasaran sebenar. Kalau ada orang tawarkan tanah dengan harga yang terlampau murah dan tidak masuk akal, lebih baik berhati-hati!
3. Wajib Buat Semakan Rasmi Ini paling penting. Sebelum keluar duit, anda sudah buat carian rasmi (land search) melalui saluran yang betul.

Asalkan anda ikut 3 syarat ini, hak milik anda gerenti selamat dan tidak boleh dicabar atau dibatalkan oleh sesiapa pun sesuka hati.

Keyakinan Baharu Buat Pelabur Hartanah

Langkah kerajaan negeri ini memang ngam pada masanya. Ia bukan sahaja memulihkan keyakinan pelabur hartanah di Sabah, tapi juga menegakkan keadilan yang sebenar. Mangsa penipuan tidak lagi dihukum, dan tumpuan pihak berkuasa sekarang adalah untuk memburu penjenayah yang memalsukan dokumen tersebut.

Nasihat Ekstra Sebelum Pindah Duit!

Walaupun undang-undang sudah lindungi kita sekarang, jangan pernah ambil mudah. Sentiasa lantik peguam hartanah yang sah untuk uruskan jual beli dan buat carian geran di Jabatan Tanah dan Ukur (JTU). Biarlah lambat sikit proses di awal, asalkan duit titik peluh anda selamat di kemudian hari.

Ada kawan-kawan atau keluarga yang tengah tinjau-tinjau mahu beli tanah di Sabah? Kongsikan artikel ini sama dia orang di WhatsApp atau Facebook supaya dia orang pun tahu hak dia orang sebagai pembeli!

Rujukan Anda

• Ordinan Tanah Sabah (Pindaan). (2025). Seksyen 88A (Bab 68). Jabatan Peguam Besar Negeri Sabah. Laman Web Rasmi SAGC.
• The Star. (2025, April 17). Sabah amends land law to protect buyers, tighten safeguards against fraud. The Star Online.

Di Cengkaman Beruang Nyawa Diselamatkan Oleh Seekor Anjing

Sebelah saya tu adalah seorang kawan penduduk Kampung Bantul, kalau kamu google kedudukan kampung bantul ia berada dekat di persempadanan Negara antara Malaysia (Sabah) dan Indonesia (Kalimantan). Saya dapat pengalaman berharga melalui kisah kawan ini ketika berhadapan dengan beruang ganas di hutan tebal.

Cuba kamurang tengok muka kawan kita yang pakai baju putih dalam gambar tu, nampak tenang ja kan dia duduk bersembang? Tapi siapa sangka, di sebalik senyuman tu, dia ada satu cerita ngeri yang betul-betul di hujung nyawa. Ini bukan cerita rekaan ya, ini betul-betul kejadian bertarung nyawa dengan beruang!

Tiba-tiba Kena Terkam di Hutan

Ceritanya begini, hari tu dia masuk hutan macam biasa la ditemani anjing peliharaan dia. Tengah syok-syok di hutan, tiba-tiba datang seekor beruang liar. Ndak ada bunyi amaran, ndak ada angin ndak ada ribut, beruang tu terus meluru dan terkam dia!

Belum sempat dia mau lari atau pertahankan diri, beruang tu sudah pegang dia. Bayangkan bah, perut dia terus kena cengkam kuat-kuat sama itu binatang buas. Kalau tenaga beruang ni, kita manusia biasa memang ndak terlawan. Masa tu nafas pun sudah sesak, dalam hati terfikir, "Habis la nyawa aku kali ni."

Salakan Wira Kecil Penyelamat Nyawa

Tapi, di sinilah keajaiban tu berlaku. Anjing peliharaan dia ni memang anjing yang setia betul! Terus anjing tu meluru pigi dekat dan menyalak sekuat-kuat hati. Ndak henti-henti dia menyalak, bikin bising betul sampai beruang tu rimas. Sebab terkejut dengan bunyi salakan tu, beruang tu tiba-tiba terleka. Dia terpusing kepala sekejap mau tengok itu anjing.

Peluang Keemasan Untuk Hidup

Masa pandangan beruang tu beralih la kawan kita ni nampak peluang! Dia tahu, ini ja satu-satunya cara kalau mau hidup. Dengan sisa tenaga yang ada, masa tu adrenalin pun tengah naik, dia kumpul kudrat, terus dia bagi penumbuk padu bertalu-talu tepat di mata beruang tu! Dia tumbuk mata beruang tu berkali-kali ndak bagi peluang. Mata ni kan bahagian paling sensitif, jadi bila kena tumbuk begitu punya kuat, beruang tu ndak tahan kesakitan. Terus beruang tu mengerang, lepaskan cengkaman di perut dia, dan lari balik masuk hutan.

Kejar Masa Naik Bot Pigi Hospital Keningau

Tapi cerita belum habis di situ. Selepas kejadian tu, dia berusaha atau logot -logot jalan dalam keadaan (kiraha-raha / berdarah) balik ke perkambungan palan-palan tapi kelam-kabut juga sebab perut dia sudah teruk kena cengkam. Orang kampung terpaksa cepat-cepat bawa dia pigi hospital untuk selamatkan nyawa dia.

Untuk orang Kampung Bantul, pengangkutan utama dorang bukan kereta atau ambulans, tapi bot! Jadi, dorang terus usung dia naik bot, redah air laju-laju semata-mata mau kejar masa bawa dia pigi Hospital Keningau. Berdebar-debar bah rasa masa perjalanan tu.

Syukur puji Tuhan, dengan usaha pantas orang kampung dan rawatan dari doktor, kawan kita ni selamat dan masih boleh senyum kongsikan pengalaman ni. Tragedi ni memang pengajaran besar semangat mau terus hidup tu penting, dan paling utama, kesetiaan seekor anjing peliharaan tu memang tiada tandingannya. Kalau bukan sebab anjing tu, mungkin lain sudah ceritanya hari tu!

Peringatan Keselamatan Untuk Tukang Sukat Tanah di Hutan

Kerja sebagai tukang sukat tanah di kawasan hutan pedalaman Sabah ni memang sangat mencabar dan berisiko tinggi. Tragedi diserang beruang tu patut dijadikan pengajaran besar supaya kita tidak leka, kerana bahaya buas sentiasa ada di sekeliling kita. Apabila kita melangkah masuk ke dalam "rumah" haiwan liar, keselamatan diri semestinya menjadi keutamaan nombor satu.

Sentiasa Berteman dan Peka Keadaan Sekeliling 

Perkara paling penting bila beroperasi di dalam hutan adalah jangan sesekali bergerak sendirian. Pastikan anda sentiasa berteman atau bekerja dalam kumpulan supaya ada rakan yang boleh membantu atau mencari bantuan luar jika berlaku sebarang kecemasan. Sambil meredah belantara untuk kerja menyukat, jangan berjalan dalam keadaan terlalu senyap. Hasilkan sedikit bunyi dengan berborak, membunyikan wisel, atau mengetuk parang pada batang pokok untuk memberi amaran awal kepada haiwan liar supaya mereka sedar kehadiran kita dan sempat berundur. Selain itu, elakkan sama sekali pemakaian fon telinga (earphone) kerana mata dan telinga perlu sentiasa awas mengesan sebarang petanda bahaya seperti jejak tapak kaki, najis baru, bau yang pelik, atau kesan cengkaman pada pokok.

Bawa Perlindungan, Peralatan, dan Maklumkan Pergerakan 

Mengambil iktibar dari kisah tadi, membawa anjing peliharaan yang mahir selok-belok hutan adalah satu kelebihan yang besar kerana deria mereka yang tajam boleh bertindak sebagai pengawal semula jadi yang sangat cekap. Jangan lupa melengkapkan diri dengan peralatan penting seperti parang, alat komunikasi yang sesuai (seperti walkie-talkie atau telefon satelit memandangkan liputan line telefon biasa susah dapat di pedalaman), dan kit bantuan kecemasan (first aid) untuk menghentikan pendarahan awal jika berlaku kecederaan.

Jangan Abai Jadual Perjalanan 

Paling utama, sebelum memulakan kerja, pastikan anda memaklumkan lokasi tepat yang ingin disukat dan anggaran masa anda akan keluar dari hutan kepada orang kampung, ketua kampung, atau keluarga. Langkah ini sangat kritikal supaya jika anda tidak pulang pada masa yang dijanjikan, operasi menyelamat boleh digerakkan dengan segera tanpa membuang masa. Kerja ukur tanah memang penting demi tugas, tapi beringatlah selalu bahawa nyawa anda jauh lebih berharga dan tiada gantinya.