Ringkasan carta alir yang menunjukkan
langkah-langkah bagi proses pecah geran tanah (pecah sempadan) di Sabah, yang
memerlukan penyelarasan antara Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan Jabatan Tanah
dan Ukur (JTU) Sabah berdasarkan Ordinan Tanah Sabah:
MULA
↓
Langkah 1: Penyediaan Pelan Cadangan
Pemilik tanah perlu melantik firma Juruukur Tanah
Berlesen terlebih dahulu untuk menyediakan Draf Pelan Cadangan Pecah Sempadan
(Proposed Subdivision Plan).
↓
Langkah 2: Pengesahan Juruukur
Pelan cadangan tersebut mesti disemak dan mendapat
pengesahan (endorsement) rasmi daripada pejabat ukur berlesen yang
menguruskannya.
↓
Langkah 3: Pemfailan Permohonan di
Majlis (PBT)
Pelan yang telah disahkan, berserta surat iringan
dan segala bukti dokumen pemilikan yang diwajibkan, perlu dihantar kepada pihak
Majlis Tempatan / PBT yang mempunyai bidang kuasa di kawasan tersebut untuk
tujuan kelulusan susun atur perancangan.
↓
Langkah 4: Proses Semakan & Pelan
Kuiri
Jawatankuasa teknikal Majlis akan menilai pelan
tersebut. Sekiranya terdapat ketidakpatuhan atau pembetulan yang perlu dibuat,
Majlis akan mengembalikan "Pelan Kuiri" (Query Plan) kepada pemohon.
Pihak juruukur wajib membuat pembetulan dan menghantarnya semula sehingga ia
diluluskan sepenuhnya.
↓
Langkah 5: Permohonan "Register
Survey Paper" (RSP)
Sebaik sahaja pelan mendapat kelulusan kelulusan
rasmi daripada Majlis, pihak juruukur akan memohon pengeluaran Register
Survey Paper (RSP) daripada Jabatan Tanah dan Ukur (JTU) Sabah. RSP ini
merupakan waran atau surat arahan rasmi bagi membenarkan kerja ukuran sempadan
kadaster dilakukan.
↓
Langkah 6: Pengukuran dan Penandaan
Sempadan di Lapangan
Setelah RSP dikeluarkan, juruukur berlesen akan
masuk ke tapak untuk menjalankan kerja-kerja ukuran geometri secara fizikal dan
memancang tanda sempadan (batu konkrit) berpandukan pada pelan pecah sempadan
yang telah diluluskan.
↓
Langkah 7: Pengembalian RSP Kepada JTU
Setelah semua prosedur ukuran selesai, firma
juruukur akan memulangkan RSP yang telah dilengkapkan bersama-sama pelan ukuran
akhir (Certified Plan) ke kaunter JTU untuk proses audit dan semakan teknikal.
↓
Langkah 8: Penjelasan Premium dan Fi
Berkaitan
Pemilik tanah atau pemaju diwajibkan melunaskan
segala tuntutan bayaran premium pecah sempadan, fi ukuran, dan fi pendaftaran
yang ditetapkan dalam Surat Tawaran oleh JTU di bawah peruntukan Ordinan Tanah
Sabah.
↓
Langkah 9: Pengeluaran Geran Hak Milik
Baharu
Setelah semua proses perundangan dan pembayaran
disempurnakan, Pendaftar JTU akan memansuhkan rekod geran induk yang lama dan
mendaftarkan pengeluaran geran-geran tanah (titles) yang baharu bagi setiap lot
kecil yang telah dipecahkan.
↓
TAMAT
Proses komprehensif ini dikawal selia
dengan disiplin ketat langkah demi langkah:
Fasa 1:
Lantikan Profesional dan Penyediaan
Pelan (Proposed Plan)
Segalanya bermula dengan pelantikan pakar. Pemilik
tanah wajib mengupah khidmat firma Juruukur Tanah Berlesen yang diiktiraf serta
berdaftar dengan Lembaga Juruukur Sabah (LJS). Pengamal kadaster akan melawat
tapak, menganalisis topografi kontur, dan merangka draf "Proposed Plan
Subdivision". Pelan ini menentukan garisan pemecahan lot agar mematuhi
piawaian anjakan minimum sempadan (setback) perumahan dan koridor laluan awam.
Draf pelan ini diwajibkan mendapat sokongan (endorsement) dan cop rasmi
daripada pejabat juruukur berkenaan sebelum bergerak keluar.
Fasa 2:
Pengemukaan dan Pengauditan Majlis (PBT)
Pelan cadangan pecah yang telah diperakui, berserta
pakej surat iringan (cover letter) dan pelbagai bukti sokongan pegangan geran,
diserahkan kepada pihak Majlis Perbandaran atau Daerah. Jawatankuasa teknikal
majlis akan membedah pelan dari segi impak saliran, rizab parit, penjajaran
infrastruktur utiliti Sabah Electricity/Jabatan Air, dan aliran trafik.
Sekiranya pelan tersebut didapati tempang atau merisikokan kelancaran awam,
fail akan dikembalikan sebagai "Pelan Kuiri" (Query Plan) untuk pengubahsuaian
dan penghantaran semula oleh firma juruukur.
Fasa 3:
Permohonan "Register Survey
Paper" (RSP)
Pasca kelulusan susun atur oleh Majlis (atau Central
Board bagi interim), peringkat administratif JTU bermula dengan pengajuan
permohonan "Register Survey Paper" (RSP) oleh pihak juruukur.
RSP bukanlah geran, sebaliknya ia adalah Kertas Ukur Berdaftar rasmi yang
berfungsi sebagai satu suruhan eksekutif (warrant) dikeluarkan oleh Juruukur
Daerah (Pejabat JTU Daerah) memberi kuasa kepada Juruukur Berlesen swasta untuk
menceroboh sempadan secara sah dan menjalankan instrumen pengukuran kadaster di
padang. Terdapat kekangan temporal yang kuat terhadap RSP. Sejajar dengan dasar
Pekeliling Ukur 1/85, jangka hayat surat arahan RSP adalah terhad kepada
tempoh tiga (3) tahun sahaja. Mana-mana pemilik hakmilik Country Lease
atau Temporary Occupation Licence yang gagal menyempurnakan kerja di
padang dengan pelantikan juruukur dalam kitaran 3 tahun ini, RSP mereka akan
diisytiharkan batal dan terbatal, mewajibkan mereka mengemukakan permohonan
pelanjutan yang menelan sisa masa birokrasi. Peraturan ini adalah langkah
pengawalan berkesan Jabatan bagi memusnahkan penimbunan permit pecah tanah oleh
spekulator pasaran kewangan yang enggan membina projek setelah kelulusan
diberi.
Fasa 4:
Teknologi Pencerapan dan Pemancangan Di
Lapangan (Field Demarcation)
Berbekalkan RSP, pasukan geomatika bergerak ke
lapangan. Ini adalah titik di mana teori perundangan bertemu geometri bumi.
Melalui penderiaan peralatan satelit jitu seperti alat ukur Total Station
berketepatan millimeter dan modul GNSS (Global Navigation Satellite System),
juruukur mendokumentasikan koordinat sudut bumi. Revolusi pemetaan udara yang
dipandu JTU kini turut dikuatkuasakan; permohonan pendokumentasian penerbangan
pemetaan udara menggunakan platform "DRONS" (UAS dan LiDAR)
JTU membolehkan penciptaan fail model rupabumi digital di kawasan cerun bukit
tinggi yang merumitkan. Mercu tanda (batu sempadan konkrit) dipancang di sudut
geometri sebenar di kawasan tapak berdasarkan pelan kelulusan.
Fasa 5:
Pemeriksaan Arkib dan Pelepasan Geran
Akhir
Semua fail pemerhatian digital (data survey),
helaian pengiraan koordinat, dan draf pelan perakuan muktamad (Certified Plan)
dimasukkan semula ke dalam fail RSP dan dipulangkan ke kaunter audit JTU. Unit
Pendaftar Hakmilik (Land Registrar) akan menilai sama ada pemisahan tanah
bersesuaian tanpa ralat pertindihan pada sistem unjuran peta. Jika didapati sah
dan bebas kecacatan, geran induk lama dimansuhkan memorialnya (batal sebahagian
atau sepenuhnya). Pendaftar kemudian mencipta rekod pendaftaran baharu (New
Registration) lalu mengeluarkan cetakan geran fizikal atau hakmilik berdaftar
digital secara berasingan bagi pihak pemilik untuk disimpan di peti besi.
