Proses ini adalah keperluan mutlak di bawah Ordinan Tanah Sabah sekiranya pemilik ingin mengubah status asal tanah mereka (contohnya: daripada "Pertanian" kepada "Kediaman" atau "Komersial"). Melakukan pembangunan tanpa kelulusan ini adalah satu kesalahan yang boleh menyebabkan tanah dirampas.
Berikut adalah langkah-langkah dan struktur prosedur am yang
perlu dilalui oleh pemilik tanah:
1. Perancangan dan Lantikan Profesional
Sebelum ke Jabatan Tanah dan Ukur (JTU), pemilik tanah
biasanya tidak boleh memohon secara semberono. Pertukaran syarat (terutamanya
untuk pembangunan komersial atau perumahan) memerlukan pelan yang teratur.
- Lantikan
Juruukur/Perancang Bandar Pemilik selalunya perlu melantik Juruukur
Tanah Berlesen atau Perancang Bandar bertauliah untuk menyediakan Pelan
Pembangunan (Development Plan - DP).
- Konsep
Pembangunan Pelan ini akan menunjukkan pembahagian lot (subdivision),
jalan raya, sistem perparitan, dan zon penampan mengikut piawaian
kerajaan.
2. Kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT)
Bagi memastikan pertukaran status tanah selari dengan
perancangan bandar atau daerah, pelan tersebut mesti dikemukakan kepada PBT
(seperti Dewan Bandaraya Kota Kinabalu - DBKK, atau Majlis Daerah
masing-masing).
- Jabatan
Perancang Bandar dan Wilayah (JPBW) dan PBT akan meneliti pelan tersebut
untuk memastikan ia mematuhi garis panduan pengezonan daerah (zoning
guidelines).
- Kelulusan
Pelan Pembangunan (DP) ini adalah prasyarat utama sebelum permohonan tukar
syarat tanah boleh diteruskan.
3. Penyerahan Permohonan ke Jabatan Tanah dan Ukur (JTU)
Setelah mendapat lampu hijau daripada PBT, permohonan rasmi
untuk "Tukar Syarat" (dan selalunya beserta pecah geran/ subdivision)
dikemukakan kepada Pengarah Tanah dan Ukur Sabah. Dokumen penting yang wajib
disertakan:
- Borang
permohonan rasmi yang lengkap.
- Salinan
asal geran tanah.
- Resit
cukai tanah (quit rent) tahun semasa yang telah dijelaskan (tiada
tunggakan).
- Salinan
Pelan Pembangunan yang telah diluluskan oleh PBT.
4. Penilaian Jabatan dan Pengiraan Premium Tanah
Ini adalah fasa yang paling kritikal (dan biasanya menelan
belanja yang besar bagi pemaju). Apabila status tanah ditukar dari Pertanian ke
Komersial/Kediaman, nilai pasaran tanah tersebut akan melonjak naik.
- Caj
Premium Kerajaan akan mengenakan bayaran yang dipanggil Premium
Tanah.
- Bagaimana
ia dikira? Jabatan Penilaian akan menilai harga pasaran semasa tanah
tersebut. Premium dikira berdasarkan perbezaan antara nilai tanah selepas
ditukar syarat dengan nilai tanah sebelum ditukar syarat, didarabkan
dengan peratusan tertentu yang ditetapkan oleh dasar Kerajaan Negeri.
5. Pengeluaran Surat Tawaran (Letter of Offer)
Jika permohonan diluluskan oleh Pengarah Tanah dan Ukur
(atau Setiausaha Hasil Bumi bergantung kepada saiz dan bidang kuasa), JTU akan
mengeluarkan Surat Tawaran kepada pemilik tanah.
- Surat
ini akan menyatakan kelulusan secara prinsip beserta syarat-syarat baharu
yang akan dikenakan.
- Pemilik
tanah diberikan tempoh masa tertentu (biasanya beberapa bulan) untuk
menjelaskan bayaran Premium, yuran ukur, dan kos penyediaan hakmilik. Jika
gagal dibayar dalam tempoh tersebut, tawaran boleh terbatal.
6. Pendaftaran dan Pengeluaran Geran Baharu
Selepas semua bayaran premium dan fi berkaitan diselesaikan:
- Juruukur
akan membuat kerja-kerja penandaan sempadan fizikal di tapak (jika
melibatkan pecah sempadan).
- JTU
akan membatalkan syarat nyata lama pada geran tersebut.
- Geran
tanah baharu dengan Syarat Nyata yang telah dikemas kini (contoh: Residential
atau Commercial) akan dikeluarkan dan didaftarkan atas nama
pemilik. Cukai tanah tahunan baharu (yang biasanya lebih tinggi) akan mula
berkuat kuasa.
Nota Penting Berkaitan Tanah Native Title (NT)
Bagi tanah berstatus NT (Geran Anak Negeri), menukar
syarat pertanian kepada komersial mempunyai cabaran tambahan. Ordinan Tanah
Sabah sangat melindungi tanah NT. Jika sebuah tanah NT ingin dibangunkan
menjadi pusat komersial berskala besar, kerajaan selalunya mensyaratkan status
NT itu sendiri dibatalkan dan ditukar (surrender and realienate) kepada Country
Lease (CL) atau Town Lease (TL). Tindakan ini menyebabkan
keistimewaan status NT (seperti pengecualian cukai tanah tertentu dan tempoh
pajakan kekal) terhapus, dan tanah itu akan tertakluk kepada pajakan 99 tahun.
